Die Illusion der ontologischen Sicherheit

Ein kritischer Essay über die Schieflagen des Wohnungsmarktes, strukturelle Blockaden und das Spannungsfeld zwischen Daseinsvorsorge und Rendite

Das eigene Zuhause ist mehr als die Summe seiner Quadratmeter. Es ist, wie die Wohnungs- und Sozialforschung seit langem betont, ein zentraler Ankerpunkt dessen, was der Soziologe Anthony Giddens als „ontologische Sicherheit“ bezeichnete: das grundlegende Vertrauen darauf, dass die Welt berechenbar bleibt und dass der eigene Platz in ihr nicht jederzeit infrage gestellt werden kann.

Wohnen erfüllt damit weit mehr als eine funktionale Schutzfunktion. Die Wohnung ist Rückzugsort, Identitätsanker und sozialer Bezugspunkt. Gerät diese Sicherheit ins Wanken, entstehen nicht nur finanzielle Belastungen, sondern oft auch erhebliche psychische und soziale Folgen.

Genau dieses Fundament erscheint für immer mehr Menschen brüchig. Die Wohnungskrise ist längst kein Randthema einzelner Großstädte mehr. In vielen Regionen Deutschlands wird die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zu einer existenziellen Herausforderung. Besonders betroffen sind Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen, Alleinerziehende, Rentner sowie Haushalte mit prekären Beschäftigungsverhältnissen.

Wenn Kündigungen aufgrund von Modernisierungen, Abrissvorhaben oder Umwandlungen ausgesprochen werden, steht häufig weit mehr auf dem Spiel als ein Mietvertrag. Der Fall einer über 100-jährigen demenzkranken Kölnerin, deren Wohnung im Zuge von Neubauplänen gekündigt werden sollte, verdeutlicht exemplarisch die gesellschaftliche Sprengkraft solcher Konflikte (KStA vom 11.06.2026). Zwar greifen Gerichte in besonderen Härtefällen mitunter korrigierend ein, doch die grundsätzliche Unsicherheit vieler Mieter bleibt bestehen.

Gleichzeitig häufen sich Fälle großflächiger Entmietungen im Vorfeld umfassender Sanierungen oder Neubauprojekte. In zahlreichen Städten entsteht dadurch der Eindruck, dass Wohnen zunehmend als Anlageobjekt betrachtet wird, während seine soziale Funktion in den Hintergrund tritt.

Eine solche Sichtweise greift jedoch zu kurz. Die gegenwärtige Wohnungskrise ist weder ausschließlich das Ergebnis unternehmerischer Gewinnorientierung noch allein Folge staatlicher Versäumnisse. Vielmehr handelt es sich um das Zusammenwirken mehrerer struktureller Entwicklungen, die sich über Jahrzehnte aufgebaut haben.

Die Krise ist nicht nur ein Angebotsproblem

Die öffentliche Debatte konzentriert sich häufig auf den Mangel an Neubauwohnungen. Tatsächlich wird in Deutschland seit Jahren weniger gebaut, als zur Deckung des Bedarfs erforderlich wäre. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen, Fachkräftemangel und lange Genehmigungsverfahren erschweren die Schaffung neuen Wohnraums erheblich.

Gleichzeitig wird oft übersehen, dass auch die Nachfrage nach Wohnraum erheblich gestiegen ist.

Die Zahl der Einpersonenhaushalte wächst seit Jahrzehnten kontinuierlich. Menschen leben länger, Partnerschaften werden später eingegangen und häufiger aufgelöst. Hinzu kommt ein stetig steigender Wohnflächenverbrauch pro Kopf. Während frühere Generationen häufig auf engem Raum lebten, gelten heute größere Wohnflächen als selbstverständlicher Bestandteil eines gehobenen Lebensstandards.

Selbst bei stagnierender Bevölkerungszahl würde dieser Wandel zusätzlichen Wohnraumbedarf erzeugen.

Darüber hinaus konzentrieren sich Arbeitsplätze, Bildungseinrichtungen und kulturelle Angebote zunehmend auf wenige wirtschaftlich starke Ballungsräume. Die Wohnungskrise ist daher nicht ausschließlich eine Mengenfrage, sondern auch ein Verteilungs- und Standortproblem. Während in einigen Metropolen akute Wohnungsnot herrscht, kämpfen manche ländliche Regionen gleichzeitig mit Leerständen und Bevölkerungsrückgang.

Das Paradoxon des Bestands

Zur Wahrheit des Wohnungsmarktes gehört auch ein Paradox, das die Krise von innen heraus verschärft.

Viele ältere Menschen leben heute in Wohnungen oder Häusern, die nach dem Auszug der Kinder deutlich größer sind als ihr tatsächlicher Bedarf. Rein rechnerisch ließe sich dadurch erheblicher Wohnraum für Familien freisetzen.

Die häufig erhobene Forderung nach mehr Umzugsbereitschaft verkennt jedoch die wirtschaftlichen Realitäten.

Langjährige Mieter verfügen oft über vergleichsweise günstige Bestandsmieten. Eine kleinere Wohnung im selben Stadtteil würde nicht selten höhere monatliche Kosten verursachen als die bisherige größere Wohnung. Der Umzug wäre wirtschaftlich irrational.

Auch Eigentümer stoßen auf erhebliche Hürden. Hohe Transaktionskosten, Grunderwerbsteuern, Notar- und Maklerkosten sowie notwendige Investitionen in altersgerechte Umbauten reduzieren die finanziellen Vorteile eines Wohnungswechsels erheblich.

Die Folge ist eine Mobilitätsblockade: Familien finden keine geeigneten größeren Wohnungen, während ältere Haushalte in untergenutzten Wohnflächen verbleiben. Die Krise entsteht damit nicht nur durch einen Mangel an Wohnungen, sondern teilweise auch durch eine ineffiziente Nutzung des vorhandenen Bestands.

Marktversagen oder Politikversagen?

In wohnungspolitischen Debatten wird häufig die Frage gestellt, ob der Markt versagt habe.

Die Antwort fällt differenzierter aus.

Einerseits zeigt die Entwicklung der vergangenen Jahre, dass Marktmechanismen allein nicht in der Lage waren, ausreichend bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Insbesondere im unteren und mittleren Mietsegment sind erhebliche Versorgungslücken entstanden.

Andererseits wäre es verkürzt, die Verantwortung allein privaten Eigentümern oder Investoren zuzuschreiben.

Der Staat hat die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes maßgeblich geprägt. Langwierige Genehmigungsverfahren, unterschiedliche Landesbauordnungen, komplexe technische Anforderungen, steigende energetische Standards und hohe steuerliche Belastungen erhöhen die Kosten des Wohnungsbaus erheblich.

Zudem wurden in den vergangenen Jahrzehnten erhebliche Teile des sozialen Wohnungsbestands verloren. Ursache hierfür war weniger ein aktiver Abbau als vielmehr das Auslaufen bestehender Sozialbindungen. Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpfte kontinuierlich, während der Neubau die Verluste nicht ausgleichen konnte.

Die heutige Wohnungsnot ist deshalb weder ausschließlich Marktversagen noch ausschließlich Politikversagen. Sie ist das Ergebnis einer langfristigen Fehlsteuerung, bei der Angebot, Nachfrage, Regulierung und Bodenpolitik nicht ausreichend aufeinander abgestimmt wurden.

Die ökonomische Bruchlinie

Besonders kontrovers wird die Rolle von Gewinnen auf dem Wohnungsmarkt diskutiert.

Der gleichzeitige Anstieg von Mieten und Unternehmensgewinnen wird häufig als Beleg für eine Fehlentwicklung interpretiert. Tatsächlich ist jedoch Vorsicht geboten.

Hohe Gewinne sind nicht zwangsläufig die Ursache von Wohnungsknappheit. Sie können ebenso deren Folge sein. Wo Wohnraum knapp ist, steigen die Preise, und steigende Preise führen regelmäßig zu höheren Erträgen.

Gleichzeitig bleibt die gesellschaftliche Frage bestehen, wie mit Gewinnen umzugehen ist, die in einem Bereich erzielt werden, der ein existenzielles Grundbedürfnis betrifft.

Wohnungsunternehmen argumentieren nachvollziehbar, dass Gewinne notwendig sind, um Eigenkapital für Neubau, Modernisierung und energetische Sanierung aufzubauen. Ohne Renditeerwartungen würden private Investitionen zurückgehen, was die Angebotsknappheit weiter verschärfen könnte.

Dem steht die Position gegenüber, dass Wohnen keine gewöhnliche Ware ist. Wer keinen Fernseher oder kein Auto kaufen kann, verzichtet auf Konsum. Wer keine Wohnung findet, verliert einen wesentlichen Teil seiner gesellschaftlichen Teilhabe und im Extremfall seine bürgerliche Existenz.

Der politische Konflikt verläuft deshalb nicht zwischen Gut und Böse, sondern zwischen zwei legitimen Zielen: ausreichenden Investitionsanreizen einerseits und sozialer Absicherung andererseits.

Die stärkste Wirkung erzielt die Ergänzung, wenn sie unmittelbar den bisherigen Abschnitt „Die Bodenfrage als blinder Fleck“ ersetzt. Dadurch bleibt die Argumentation geschlossen und der Übergang zu den wohnungspolitischen Lösungsansätzen erhalten.

Die Bodenfrage als blinder Fleck

In vielen Debatten wird über Wohnungen gesprochen, obwohl die eigentliche Knappheit häufig beim Boden beginnt.

Bauland ist insbesondere in attraktiven Städten nur begrenzt verfügbar. Wertsteigerungen entstehen dort oft nicht allein durch Leistungen der Eigentümer, sondern auch durch öffentliche Infrastrukturinvestitionen, wirtschaftliche Dynamik und Bevölkerungswachstum.

Die Bodenpolitik gewinnt deshalb zunehmend an Bedeutung. Instrumente wie kommunale Bodenfonds, Erbbaurechte oder die teilweise Abschöpfung planungsbedingter Wertsteigerungen könnten dazu beitragen, den Kostendruck auf dem Wohnungsmarkt zu reduzieren, ohne Eigentumsrechte grundsätzlich infrage zu stellen.

Die Bodenfrage besitzt jedoch nicht nur eine ökonomische, sondern ebenso eine ökologische Dimension. Boden ist keine beliebig vermehrbare Ressource. Er erfüllt zentrale Funktionen für Wasserhaushalt, Artenvielfalt, Klimaschutz und die Anpassung an zunehmende Extremwetterereignisse. Intakte Böden speichern erhebliche Mengen Kohlenstoff, nehmen Niederschläge auf, wirken kühlend auf ihr Umfeld und bilden die Grundlage zahlreicher Ökosysteme.

Jede zusätzliche Versiegelung reduziert diese Funktionen dauerhaft oder macht ihre Wiederherstellung zumindest sehr aufwendig. Die Schaffung neuen Wohnraums steht deshalb in einem grundlegenden Spannungsverhältnis zum Ziel eines sparsamen Umgangs mit Flächen. Während die Wohnungsknappheit nach zusätzlichem Angebot verlangt, setzen Klima- und Naturschutz dem unbegrenzten Flächenverbrauch enge Grenzen.

Dieser Zielkonflikt wird häufig unterschätzt. Die Ausweisung immer neuer Baugebiete an den Stadträndern erscheint auf den ersten Blick als einfache Antwort auf den Wohnungsmangel. Tatsächlich fördert sie jedoch häufig die Zersiedelung von Landschaften, verlängert Verkehrswege, erhöht Infrastrukturkosten und führt zu weiterem Verlust landwirtschaftlicher Nutzflächen sowie ökologisch wertvoller Freiräume.

Vor diesem Hintergrund gewinnt das Prinzip „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ an Bedeutung. Die Nachverdichtung bestehender Quartiere, die Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und Industrieflächen, die Aufstockung geeigneter Gebäude, die Aktivierung von Baulücken sowie die Reaktivierung leerstehender Immobilien können zusätzlichen Wohnraum schaffen, ohne den Flächenverbrauch im gleichen Maße auszuweiten.

Allerdings sind auch diese Maßnahmen nicht frei von Zielkonflikten. Nachverdichtung kann den Verlust innerstädtischer Grünflächen, eine höhere sommerliche Wärmebelastung oder Konflikte mit bestehenden Nachbarschaften nach sich ziehen. Hier könnten dann neue Entwicklungen, wie Dach- und Vertikalbegrünung zur Entspannung beitraagen. Nachhaltige Stadtentwicklung erfordert daher eine sorgfältige Abwägung zwischen Wohnraumbedarf, Lebensqualität und ökologischer Resilienz.

Die Wohnungsfrage ist damit untrennbar mit der Frage verbunden, wie eine Gesellschaft mit ihrer begrenzten Ressource Boden umgeht. Die Zukunft des Wohnens entscheidet sich nicht allein an der Zahl neu gebauter Wohnungen, sondern ebenso daran, ob es gelingt, den notwendigen Wohnungsbau mit den Anforderungen des Klima-, Natur- und Ressourcenschutzes in Einklang zu bringen. Eine verantwortungsvolle Bodenpolitik muss daher nicht nur bezahlbaren Wohnraum ermöglichen, sondern zugleich die natürlichen Lebensgrundlagen zukünftiger Generationen bewahren.

Strategische Hebel zur Verbesserung der Situation

Eine nachhaltige Entspannung des Wohnungsmarktes erfordert ein Bündel unterschiedlicher Maßnahmen.

Erstens müssen kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen gestärkt werden. Sie verfolgen typischerweise langfristige Bewirtschaftungsziele und können Wohnraum teilweise von kurzfristigen Renditeanforderungen entkoppeln.

Zweitens bedarf es einer deutlichen Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren. Serielles und modulares Bauen sowie eine stärkere Vereinheitlichung baurechtlicher Vorgaben könnten die Baukosten reduzieren.

Drittens muss die soziale Wohnraumförderung konsequenter ausgestaltet werden. Öffentliche Fördermittel sollten an langfristige Mietpreis- und Belegungsbindungen geknüpft sein, um den Verlust preisgebundener Wohnungen dauerhaft auszugleichen.

Viertens könnten Wohnungstauschprogramme und gezielte Umzugshilfen die Mobilität im Bestand erhöhen. Gerade ältere Menschen wären eher bereit, sich räumlich zu verkleinern, wenn sie dadurch nicht finanziell schlechter gestellt würden.

Wege zurück zur ontologischen Sicherheit

Die Wohnungsfrage ist letztlich mehr als eine Frage von Quadratmetern, Renditen oder Bauvorschriften.

Sie berührt das Verhältnis zwischen Individuum, Markt und Staat.

Eine moderne Wohnungspolitik muss daher zwei Ziele gleichzeitig verfolgen: Sie muss ausreichend Wohnraum schaffen und zugleich ein Mindestmaß an Verlässlichkeit garantieren.

Weder eine vollständige Marktsteuerung noch eine umfassende Verstaatlichung versprechen überzeugende Lösungen. Erfolgversprechender erscheint eine Kombination aus investiven Anreizen, sozialen Leitplanken, effizienteren Verwaltungsstrukturen und einer langfristig orientierten Bodenpolitik.

Fazit: Eine Frage des gesellschaftlichen Konsenses

Die Wohnungskrise ist Ausdruck tieferliegender gesellschaftlicher Spannungen. Sie entsteht aus dem Zusammenwirken demografischer Veränderungen, politischer Entscheidungen, wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer zunehmend angespannten Flächenkonkurrenz in urbanen Räumen.

Die Wiederherstellung ontologischer Sicherheit bedeutet deshalb nicht die Abschaffung von Märkten, sondern deren Einbettung in einen Ordnungsrahmen, der soziale Stabilität gewährleistet.

Ein Staat muss nicht jede individuelle Wohnsituation garantieren. Er trägt jedoch Verantwortung dafür, dass grundlegende Bedürfnisse seiner Bürger dauerhaft erreichbar bleiben.

Gelingt dies nicht, droht ein Verlust des Vertrauens in die Handlungsfähigkeit öffentlicher Institutionen. Wo existenzielle Unsicherheit zunimmt, wächst die Anfälligkeit für politische Kräfte, die komplexe Probleme mit vermeintlich einfachen Lösungen beantworten.

Die Sicherung bezahlbaren Wohnraums ist deshalb nicht allein eine wohnungspolitische Aufgabe. Sie ist eine zentrale Voraussetzung für gesellschaftlichen Zusammenhalt und demokratische Stabilität.

Quellen und wissenschaftliche Fundierung

• Anthony Giddens: Modernity and Self-Identity (1991) – Konzept der ontologischen Sicherheit.
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Daten zu Wohnraumbedarf, Sozialwohnungen und Wohnflächenverbrauch.
• ifo Institut: Studien zu Wohnungsmarkt, Neubau und Regulierung.
• Deutscher Mieterbund: Daten zu Mietentwicklung und Sozialwohnungsbestand.
• Hans-Böckler-Stiftung: Untersuchungen zu Bodenpolitik, Wohnungsmarkt und sozialer Segregation.
• OECD: internationale Vergleiche zu Wohnen und Wohnkostenbelastung.